2020年10月12日，中柬雙方通過視頻方式簽署了《中華人民共和國政府和柬埔寨王國政府自由貿易協定》，2022年1月1日正式生效實施。

至臻聯合會計事務所作為一家國際化，多元化的老牌會計事務所，我們將設立專輯文章，分期為大家詳盡的講解《柬埔寨投資的注意事項》。

在所有權規定方面，嚴禁外籍自然人和法人擁有土地。《憲法》規定：全部自然人或法人均可單獨或集體擁有所有權。僅限于柬埔寨籍自然人或法人有權擁有土地（第四十四條）。2001年《土地法》還規定僅限于柬埔寨自然人或法人可擁有土地所有權，外籍人士偽造身份證件以在柬埔寨擁有土地的，應受到懲罰（第八條）。柬埔寨籍法人是指柬埔寨公民或公司持有51%或以上股份的公司。此外，《土地法》規定：除為公共利益外，不得剝奪所有權。需剝奪所有權的，應按法律法規規定的形式和程序進行，并應提前予以公平、公正的補償。

2001年《土地法》關于不動產所有權的主要規定如下：

（1）1979年以前的不動產所有權體制不予承認（第七條）；

（2）本法生效以后，以任何形式占有國有公共或私人財產的，均屬無效（第十八條）；

（3）自1989年起，獲得認可的不動產占有可構成不動產訴權，并依據本法規定，由不動產持有人取得所有權（第三十條）；

（4）本法生效后，無權屬證明即占有不動產的，應視為非法占有者（第三十四條）；

（5）為將占有轉化為所有權，應明確、非暴力、公開、持續并蓄意的占有不動產（第三十八條）；

（6）占有轉化為完全所有權之前，符合法律規定的占有構成對該不動產的訴權。權屬證明本身為占有證明。而非不可爭議的所有權權屬證明。土地登記不動產所有權無爭議的，占有權屬證明才構成明確、無爭議的不動產權屬證明。

發生權利主張爭議的，應通過對全部相關證據的調查，確定該不動產的合法占有人。不動產占有權屬證明可作為證據，但本身不具有決定意義（第四十條）。

• 社會特許
• 經濟特許
• 適用開發和開采特許

社會特許受益人可在國有土地上修建住宅或開墾國有土地謀生。經濟特許受益人可整理土地進行工業或農業開發。使用、開發和開采特許包括礦產開采特許、港口特許、機場特許、工業開發特許、漁業特許，不受2001年《土地法》管轄（第四十九條、五十條）。

土地特許僅在特許合同規定的時間內設定權利（第五十二條）。土地特許面積不超過1萬公頃，特許期限不超過99年（第五十九、六十一條）。

• 無限期租賃
• 固定期限租賃

固定期限租賃包括短期可續租租賃和15年或以上長期租賃。長期租賃構成對不動產的訴權，該權利可用于等值回報或繼承轉讓（第一百零六條、一百零八條）。

關于土地使用的限制：1994年頒布的《土地使用規劃、城市化與建設法》管轄柬埔寨全境范圍內的土地使用。本法和很多土地使用規劃均極其籠統，投資者在實施投資項目之前應認真核對實際的規劃規則。

2010年12月，柬埔寨內閣通過法律草案，允許外國人購買柬埔寨業主房屋一樓以上的房產。

柬埔寨政府暫停批準經濟特許地。2012年5月7日，柬埔寨首相洪森簽發《提高經濟特許地管理效率》的政府令，宣布自即日起暫停批準新的經濟特許地。該法令要求政府各部門、各有關單位必須認真執行政府關于提供經濟特許地的合同規定，不影響社區和當地居民的生活環境；對于已經獲得經濟特許地，但未按法律原則和合同規定進行開發，或者利用特許地經營權開拓更大土地，轉售空閑土地，違背合同，侵犯社區人民土地的公司，政府將收回其經濟特許地；對于之前已獲政府批準的經濟特許地，政府將繼續依照法律原則和合同執行。

2012年9月底，洪森首相宣布將從投資開發的第六年起對經濟特許地征收租金，每公頃5美元，并逐年增加1%，并再次表示不再新批經濟特許地，直至其政治生涯結束。2014年，柬埔寨政府開始對現有經濟特許地開發情況進行清查，對于不按計劃進行開發的公司，政府將收回其經濟特許地。