至臻聯(lián)合會(huì)計(jì)事務(wù)所作為一家國(guó)際化，多元化的老牌會(huì)計(jì)事務(wù)所，我們將設(shè)立專輯文章，分期為大家詳盡的講解《新加坡投資的注意事項(xiàng)》。

新加坡政府早在1960年便成立建屋發(fā)展局，負(fù)責(zé)解決公共住房問題，并于1964年推出了“居者有其屋計(jì)劃”。經(jīng)過(guò)近50年的發(fā)展，如今新加坡已形成了以公共住房為主、商品房為輔的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。而新加坡政府在住房政策上所秉持的“居者有其屋”的核心理念，也成為亞洲各國(guó)解決住房問題的典范。在過(guò)去50年中，新加坡政府建造了近100萬(wàn)套公共住房，解決了82%人口的住房問題。新加坡的組屋制度將房地產(chǎn)分成相對(duì)獨(dú)立的兩塊，一塊是完全的商業(yè)性住房市場(chǎng)，一塊是組屋市場(chǎng)。因?yàn)樾录悠?2％的人都有政府提供的組屋，所以新加坡樓市價(jià)格不像香港樓市價(jià)格大起大落，新加坡樓市價(jià)格雖然屢創(chuàng)新高，也并沒有引起人民的強(qiáng)烈不滿。

????完善的土地制度促進(jìn)了土地綜合利用。

新加坡土地所有制度主要有國(guó)有和私人所有兩種形式，其中國(guó)有土地又可以分為純國(guó)有和公有兩種形式：純國(guó)有土地由作為政府部門所屬的土地局掌管；公有土地由作為半官方機(jī)構(gòu)的法定局，如建屋發(fā)展局、港灣局、民航局以及其它社會(huì)團(tuán)體掌握和使用。目前，純國(guó)有土地約占53%，公有土地約占27%，私有土地只占20%左右。根據(jù)《土地征用法》規(guī)定，凡為公共目的所需的土地，政府都可強(qiáng)制性征用。為了防止濫用《土地征用法》賦予的權(quán)力，政府詳細(xì)規(guī)定了征地程序、操作流程和土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。新加坡采用拍賣、招標(biāo)、有價(jià)劃拔和臨時(shí)出租等方式，將一定年限的土地使用權(quán)出售給使用者。出讓后的土地可以自由轉(zhuǎn)讓、買賣和租賃，但年限不變。使用期滿后，政府無(wú)償收回土地及其地上附著物；若要繼續(xù)使用，須經(jīng)政府批準(zhǔn)，再獲得一個(gè)規(guī)定年限的使用期，但須按當(dāng)時(shí)的市價(jià)重估地價(jià)第二次買地。新加坡住房按照土地使用權(quán)分成三類：永久地契、999年和99年。組屋和部分房地產(chǎn)商開發(fā)的私人公寓土地使用權(quán)限是99年，有地的都是永久地契。新加坡政府規(guī)定很嚴(yán)格：只有新加坡公民或者能對(duì)新加坡做出特殊貢獻(xiàn)的人才可以買到永久的房子。

????“劫富濟(jì)貧”的房地產(chǎn)稅收是調(diào)節(jié)貧富差距

新加坡房地產(chǎn)稅收政策傾向于保護(hù)弱勢(shì)群體

??不動(dòng)產(chǎn)稅

稅率為23%，其計(jì)價(jià)的認(rèn)定是以不動(dòng)產(chǎn)每年所能獲得的租金總收入計(jì)算。空置土地按估計(jì)成本的5%計(jì)，旅館客房按年總收入的15%計(jì)，旅館餐飲按年總收入的5%計(jì)。

??印花稅和律師費(fèi)

稅率：不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓差價(jià)9萬(wàn)元以下為1%，9-15萬(wàn)元為2%，超過(guò)15萬(wàn)元為3%。律師費(fèi)的收取按律師費(fèi)用條例，收費(fèi)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值視不同種類，分別為0.15%-0.20%，標(biāo)的價(jià)值在2000萬(wàn)元及以上者，可協(xié)商確定。

??開發(fā)收益費(fèi)。

變更使用分區(qū)、增加密集率或規(guī)劃比率等而使土地增值時(shí)，須繳納增值部分50%的開發(fā)收益費(fèi)。

??遺產(chǎn)稅。

稅率按遺留不動(dòng)產(chǎn)市價(jià)估定。不足50萬(wàn)元免稅，1000萬(wàn)元（扣除一切許可費(fèi)用，許可費(fèi)扣除上限為300萬(wàn)元。）以內(nèi)5%，以上部分為10%。

????強(qiáng)大的中央公積金是房地產(chǎn)金融的堅(jiān)實(shí)后盾

中央公積金局和郵政儲(chǔ)蓄銀行占80%，商業(yè)銀行、金融公司、開發(fā)銀行、契約基金等機(jī)構(gòu)占20%。目前新加坡中央公積金局管理的公積金數(shù)額約600億新元，是新加坡的“最大財(cái)東”，每年公積金的運(yùn)營(yíng)都創(chuàng)造數(shù)億元利潤(rùn)。新加坡實(shí)行的公積金制度使得國(guó)家“建得起”住房，家庭“買得起”住房。新加坡房地產(chǎn)金融基本由政府控制，中央公積金局直接行使住房金融職能，郵政儲(chǔ)蓄銀行則為住房發(fā)展局以投資政府債券的形式籌集資金。金融機(jī)構(gòu)能夠密切配合政府房地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃，提供種種必要的金融服務(wù)，其經(jīng)濟(jì)效益已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住房金融范圍。中央公積金制度不但促進(jìn)了住房問題的盡快解決，還推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)形成了“高積累—高投資—高效益—高增長(zhǎng)”的良性循環(huán)，帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。

????嚴(yán)厲的樓市調(diào)控成效明顯

雖然新加坡房組屋住房占82％，商業(yè)性房地產(chǎn)的價(jià)格對(duì)居民住房基本沒有影響，但新加坡為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，十分關(guān)心樓市。2009年9月至2010年，新加坡政府推出了三輪冷卻措施，旨在防止中低端市場(chǎng)出現(xiàn)投機(jī)行為，這些措施包括征收新稅、提高預(yù)付款標(biāo)準(zhǔn)等。2010年11月25日，新加坡政府宣布向私營(yíng)部門銷售大量土地，以進(jìn)一步緩和房?jī)r(jià)。2011年1月又推出新政，包括大幅調(diào)高賣方印花稅和下調(diào)房貸上限等措施為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，有效的抑制了私人住宅價(jià)格上漲。根據(jù)新加坡國(guó)家發(fā)展部（MND）的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，私人住宅價(jià)格上漲率開始減慢，并在2009年9月第一組措施執(zhí)行后持續(xù)下降。關(guān)于今年新加坡房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，人們的一致看法是，政府的調(diào)控政策只會(huì)比以前更嚴(yán)厲，出臺(tái)的措施也更利民。