德國位于歐洲大陸中部，人口約8400萬，是歐盟人口最多的國家。德國同時也是歐洲最大經濟體和世界第四經濟強國（僅次于美、中、日）。據德國聯邦統計局數據，2021年德國國內生產總值達35706億歐元。
德國經濟發展對外依存度高，工業基礎雄厚，服務業發達。中德兩國經濟深度交融，合作緊密。中國自2016年以來，已連續六年保持德國全球最大貿易伙伴地位，德國也是中國在歐盟最大的貿易伙伴，雙向投資穩步發展。據德方統計，2021年德中貿易總額達2459億歐元。德國地處歐洲的中心，是歐洲第一的物流市場，也是世界重要的集散樞紐，其物流網絡不僅包括歐洲第三大貨運港口漢堡港，還有歐洲最大的汽車運輸港口不來梅和歐洲大陸最大的內河港口杜伊斯堡，德國還擁有密集的空港網絡，有25個國際機場，法蘭克福機場是歐洲第一大貨運樞紐，同時也是第四大客運空港，此外德國鐵路公司擁有歐洲最大的鐵路網絡，德國郵政DHL集團是世界上最大的物流公司之一；
那么在如此發達的國家經商，當然也會存在很多風險因數，其中一個就是企業生存成本要素。本期文章就給大家講講這方面的問題。
未來，中國企業赴德投資，應該更加理智，警惕各類風險，做好充分準備。
德國是首批加入歐盟貨幣一體化進程的成員，2002年歐元正式上市流通。2022年3月31日，歐元兌美元匯率為1.1101。自2014年9月30日開始，可在銀行間外匯市場開展人民幣對歐元直接交易。2022年3月31日，歐元兌人民幣匯率為7.0403。最近三年的歐元兌美元匯率變動趨勢如下：
【水價】根據《水供應法》規定，德國居民及企業可以根據自身需要和管網建設情況選擇水供應商，目前德國共有約6700家供水和廢水處理公司，年供水量達1000萬立方米。各州飲用水價不同，通常在1.5歐元/立方米至2.5歐元/立方米之間。德國居民和企業還需根據其用水量繳納污水處理費，約為1-2歐元/立方米。【電價】德國電力資源較為豐富，但因限制核電發展，實際電價水平超過其他歐盟發達國家。德國電價不統一，不同供應商有所不同，電價包括月租費、電稅及單價等部分。據德國聯邦統計局數據，2021年德國家庭用電價格平均為0.3274歐元/度（含稅），工業用電價格平均為0.1992歐元/度（含稅）。
【氣價】
德國自然資源極為匱乏，天然氣很大程度上依賴進口，天然氣價格高于歐盟其他國家。據德國聯邦統計局數據，2021年德國家庭用氣價格平均0.0658歐元/千瓦時（含稅），工業用氣價格平均0.0447歐元/千瓦時。
【油價】
德國汽油價格變化頻繁，受俄烏沖突影響，德國油價近期持續上升。根據全德汽車俱樂部（ADAC）統計數據，2021年優質環保汽油每公升平均價格為1.522歐元，柴油價格約1.385歐元。2022年5月，優質環保汽油每公升平均價格為2.064歐元，柴油價格約2.033歐元。自2022年2月底俄烏沖突爆發以來，德國與歐盟其他國家一起對俄進行極限制裁，大幅減少購買俄羅斯的天然氣和原油，導致德能源缺口擴大，價格飆升。通脹率持續超過7%，2022年10月達到峰值10.4%。電價、氣價和油價均處于歷史高位。
【土地價格】根據德國聯邦統計局數據，德國地價各地不一，截至2021年底，德國建筑用地平均價格為249.56歐元/平方米。土地價格位列前四名的聯邦州/市州如下：
【房屋租金】德國各州房屋租金不同，南部地區較高，東部地區較低。截至2022年第一季度，德國公寓平均租金為7.67歐元/平方米，住宅平均租金為8.75歐元/平方米。
【房屋售價】德國房屋售價受所在城市及具體位置影響價格差異很大。總體來看，德國南部及西部各州房價相對較高，東部房價相對較低。根據地產門戶網站immowelt數據，2022年6月，精裝修房屋單位面積平均售價前十位城市分別是：慕尼黑9573歐元/平方米、漢堡6722歐元/平方米、法蘭克福（美茵河畔）6540歐元/平方米、斯圖加特5772歐元/平方米、科隆5366歐元/平方米、杜塞爾多夫5165歐元/平方米、奧格斯堡5044歐元/平方米、柏林5007歐元/平方米、威斯巴登4935歐元/平方米、明斯特4798歐元/平方米。近年來，受寬松貨幣政策、人口增長等因素影響，德國房地產價格持續上漲。根據德國抵押債券銀行協會數據，2022年第一季度，德國房地產價格上漲8.8%，其中住房價格上漲10.7%，商用房價格上漲1.8%。
德國《民法典》第94條規定，土地上的房屋建筑是土地組成部分，房屋建筑從屬于土地，為土地所有權擁有者所有。德國所有土地（包括已建土地和非建土地，如農田、林地、綠地等）都實行土地登記，即地籍登記。地籍登記簿中的土地所有者是唯一受法律承認和保護的土地所有者。德國土地所有權絕大部分歸屬私人（自然人、法人），也有一部分歸公眾所有（如國家、州、市鎮所有）。德國《土地使用權條例》第1款規定：土地使用權是可以買賣、可以繼承的，在土地的地上或地下，可擁有建筑物權力。通過德國《公寓式住房所有權法》，土地使用權也可以運用到公寓式住房，成為公寓式住房土地使用權。土地所有者和土地使用權者到公證處簽訂土地使用權合同，然后在地方法院地籍登記所登記。地籍登記所向土地使用權者發放地籍簿，并在土地所有者地籍簿的權益和限制的第一項上，注明已出讓土地使用權。土地使用權年限由合同來確定，居住用地一般為99年，工業用地一般為70年。通常，土地使用權者每年向土地所有者交付土地使用金，合同規定的土地使用金數額也登記入地籍簿中。土地使用期結束后，土地使用權回歸土地所有者，作為組成部分的建筑物也隨土地使用權回歸土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用權者支付建筑物賠償費。土地使用權可一次或多次延長。在大多合同中都約定，土地使用權者有優先購買土地權力。在德國，土地使用權擁有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登記的土地使用權包括對建筑物或住房的所有權。
德國的土地使用權是有價值的。《德國土地價值評估條例》和《土地價值評估大綱》對土地使用權價值評估有具體規定。簡單地說，土地使用權價值由兩部分組成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分價值來自于土地使用期限內一般地租和具體土地使用金之間的差價。地租和具體土地使用金差價越大，土地使用剩余年限越長，土地使用權中土地部分價值就越高。在土地所有者未出讓土地使用權情況下，土地和地上建筑物的價值完全歸土地所有者所有；在出讓土地使用權之后，土地價值就被分為兩個部分，一部分歸土地所有者，另一部分歸土地使用權擁有者。在德國，土地使用權擁有者所持的土地價值接近土地價值總額50%的情況頗為普遍，原因是地租和具體土地使用金的差價大，土地使用年限長。
這樣，土地使用權全部價值即由部分土地價值和100%的建筑物價值組成。德國的土地使用權像土地所有權一樣，使用權擁有者有自己的地籍簿，房產所有權和土地使用權登記在一本地籍簿內，運作和管理比較方便。
在德國，土地使用權擁有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。但是德國法律也允許一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情況下，法律同樣允許土地使用者根本不支付土地使用金。 外資企業獲得土地的規定在德國，對于外資獲得土地所有權和使用權沒有特殊規定，也沒有使用年限方面的特別限制，外資企業與德國人一樣享受同等待遇。只要資金來源合法，土地用途符合當地政府土地規劃，在獲得土地所有權和使用權時簽訂合同，由買賣雙方約定買賣條款、年限等。如果在以后的合同執行過程中產生糾紛，則依據相關法律條款解決。
在德國，對于外資獲得土地所有權和使用權沒有特殊規定，也沒有使用年限方面的特別限制，外資企業與德國人一樣享受同等待遇。只要資金來源合法，土地用途符合當地政府土地規劃，在獲得土地所有權和使用權時簽訂合同，由買賣雙方約定買賣條款、年限等。如果在以后的合同執行過程中產生糾紛，則依據相關法律條款解決。
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2025-09-01